셀프 스토리지 시장 규모 및 점유율 분석 – 성장 동향 및 전망 (2026-2031년)

다음은 ‘Self Storage Market Overview’ 콘텐츠를 한국어로 상세하게 요약한 내용입니다.

—

셀프 스토리지 시장 개요: 2031년까지의 성장 동향 및 전망

1. 시장 규모 및 성장률 분석

Mordor Intelligence의 분석에 따르면, 글로벌 셀프 스토리지 시장은 2026년 26억 9천만 평방피트(약 2억 5천만 제곱미터)에서 2031년 31억 8천만 평방피트(약 2억 9천 5백만 제곱미터)로 연평균 3.41%의 성장률을 보이며 완만한 확장을 이룰 것으로 전망됩니다. 이러한 성장은 단순히 물리적 공간의 증가를 넘어, 온도/습도 조절(Climate-Controlled) 시설, 기업 고객 유치, 기술 기반 임대 모델을 통한 점유 평방피트당 수익 증대라는 질적 변화를 수반합니다. 특히 아시아 태평양 지역은 도시화, 가처분 소득 증가, 전자상거래 확산에 힘입어 가장 빠른 성장을 보일 것으로 예상됩니다.

주요 보고서 요약:

* 사용자 유형별: 2025년 개인 사용자가 70.12%를 차지했으나, 기업 고객은 2031년까지 연평균 5.81%로 빠르게 성장할 것으로 예상됩니다.
* 보관 유형별: 온도/습도 조절(Climate-Controlled) 유닛은 2025년 시장의 54.64%를 차지했으며, 2031년까지 연평균 6.71%로 가장 높은 성장률을 보일 것입니다.
* 임대 기간별: 2025년 중기 계약(3~12개월)이 48.63%로 가장 큰 비중을 차지했으나, 단기 임대는 2031년까지 연평균 5.32%로 성장하며 유연성에 대한 수요를 반영합니다.
* 유닛 크기별: 2025년 중형(50-100평방피트) 유닛이 40.32%의 점유율을 기록했으며, 50평방피트 미만의 소형 유닛은 연평균 6.12%로 성장하며 평방피트당 가장 높은 수익을 창출합니다.
* 지역별: 2025년 북미가 전 세계 용량의 52.48%를 보유했으나, 아시아 태평양 지역은 2031년까지 연평균 5.09%로 가장 높은 성장률을 기록할 것으로 전망됩니다.
* 기업별: Public Storage, Extra Space Storage, CubeSmart는 2025년 북미 전체 용량의 약 15%를 관리했습니다.

2. 글로벌 셀프 스토리지 시장 동향 및 통찰 (성장 동력)

* 도시화 및 주거 공간 축소: 도쿄, 홍콩, 상하이 등 주요 도시의 아파트 면적이 2025년 500평방피트 미만으로 줄어들면서, 거주자들은 부피가 큰 물품을 외부 보관 시설에 맡기게 됩니다. 아시아 태평양 지역의 도시화율이 65%를 넘어서면서 셀프 스토리지는 선택이 아닌 필수적인 서비스로 자리 잡고 있습니다.
* 전자상거래 소규모 판매자 증가: 2025년 조사에 따르면, 연간 매출 50만 달러 미만의 온라인 판매자 중 38%가 재고 보관을 위해 셀프 스토리지를 활용합니다. 이들은 일반 고객보다 40% 더 오래 임대하고, 드라이브업 로딩 및 소포 수령 서비스에 대해 25~35%의 프리미엄을 지불합니다. 특히 전자제품 및 화장품 보관을 위한 온도/습도 조절 유닛은 일반 공간보다 50~80% 높은 요금을 받습니다.
* 주거용 부동산 비용 상승: 북미, 유럽, 아시아 태평양 대도시 지역에서 주거용 부동산 비용이 상승하면서, 추가 공간 확보를 위한 셀프 스토리지 수요가 증가하고 있습니다.
* 디지털화된 비대면 임대 플랫폼: 스마트 잠금장치 및 모바일 앱 기반 임대 시스템은 Extra Space Storage의 신규 계약 중 20% 이상을 차지했습니다. 이러한 자동화는 시설당 인건비를 30% 절감하고, 실시간 가격 조정을 통해 가용 평방피트당 수익을 최대 12%까지 높입니다.
* 마이크로 풀필먼트 허브로서의 셀프 스토리지: 셀프 스토리지가 전자상거래를 위한 소규모 물류 거점(마이크로 풀필먼트 허브)으로 활용되면서, 특히 북미와 유럽에서 새로운 수요를 창출하고 있습니다.
* 기후 변화에 강한 자산 보존 수요: 극심한 폭염과 습도 상승으로 인해 일반 보관 유닛의 물품 손상이 증가하고 보험료가 15~25% 인상되면서, 온도/습도 조절 시설로의 전환이 가속화되고 있습니다. 제약 유통업체나 와인 수집가 등은 엄격한 온도 유지를 위해 기꺼이 프리미엄을 지불합니다.

3. 글로벌 셀프 스토리지 시장 제약 요인

* 엄격한 용도 지역 및 토지 이용 규제: 포틀랜드, 시애틀, 샌프란시스코 등 일부 도시에서 셀프 스토리지를 산업용으로 재분류하여 승인 절차가 18~36개월 지연되고 있습니다. 유럽 주요 도시에서도 성장률이 제한되어 신규 공급이 어려워지고 있습니다.
* 성숙 시장의 공급 과잉: 미국 선벨트 지역 도시들은 2022년에서 2024년 사이에 15~25%의 신규 용량을 추가하여 점유율이 82% 수준으로 하락하고 10~15%의 임대료 인하를 초래했습니다.
* 극심한 기후로 인한 보험료 상승: 해안 지역 북미, 홍수 취약 지역 유럽 및 아시아 태평양에서 극심한 기후로 인한 피해가 증가하면서 보험료가 상승하고 있습니다.
* 스마트 시설의 사이버 보안 위험: IoT 기술 채택이 높은 북미와 유럽을 중심으로 스마트 시설의 사이버 보안 위험이 증가하고 있으며, 이는 추가적인 보안 투자 비용을 발생시킵니다.

4. 세그먼트 분석

* 사용자 유형별: 기업 고객의 프리미엄 수익 견인
* 2025년 기업 고객은 전체 용량의 29.88%를 차지했으나, 2031년까지 연평균 5.81%로 성장하며 전체 수익의 40% 이상을 창출했습니다. 이들은 평균 임대 기간이 2년 이상이며, 24시간 접근, 소포 처리, 강화된 바닥 등 서비스에 25~35%의 프리미엄을 지불합니다. 전자상거래 판매자, 계약자, 계절성 소매업체는 장기 창고 임대 대신 월별 계약을 선호합니다. 개인 고객은 70.12%의 점유율을 보이지만, 이직률이 높아 청소 및 재마케팅 비용이 발생하여 마진을 희석시킵니다. 운영사들은 이제 1층 상업용 유닛이 상층 개인 보관함을 보조하는 복합 용도 레이아웃을 설계하고 있습니다.
* 보관 유형별: 온도/습도 조절 시설의 프리미엄 성장
* 전체 용량의 45.36%를 차지하는 온도/습도 조절 시설은 2025년 수익에서 압도적인 비중을 차지했으며, 2031년까지 연평균 6.71%로 성장할 것으로 예상됩니다. 극심한 기후로 인한 손실과 보험사 요구 사항 증가로 인해 일반 시설의 온도/습도 조절 시설로의 전환이 가속화되고 있습니다. 운영사들은 일반 유닛보다 50~80% 높은 프리미엄을 부과하며, 기업 고객들은 고가 재고 보호를 위해 기꺼이 이를 지불합니다. 반면, 비온도/습도 조절 시설은 개조 비용 회수가 어려운 온화하거나 시골 지역에서 주로 활용됩니다.
* 임대 기간별: 단기 임대의 유연성 확보
* 3~12개월의 중기 계약이 48.63%로 여전히 가장 큰 비중을 차지하지만, 긱 이코노미 종사자와 프로젝트 기반 기업들이 장기 약정을 피하면서 월별 임대가 가장 빠르게 성장하고 있습니다. 새로운 단기 임대는 부대적인 입주 수수료와 보험 판매를 통해 장기 임대 고객보다 월별 수익을 20~30% 높입니다. 단기 임대는 2031년까지 연평균 5.32%로 성장할 것으로 예상됩니다. 운영사들은 연간 계약 할인을 없애고 8~12%의 요금 인상을 적용하여 단기 사용자로부터의 수익을 극대화하고 있습니다.
* 유닛 크기별: 소형 유닛의 도시 밀집 지역 장악
* 50평방피트 미만의 소형 유닛은 뉴욕, 샌프란시스코, 런던에서 95%의 점유율을 달성하며, 대형 유닛보다 평방피트당 40~60% 더 많은 수익을 창출합니다. 마이크로 기업가와 도시 미니멀리스트는 크기보다 중심 위치를 중요하게 생각하며, 운영사들은 소형 보관함에 평방피트당 1.50~2.50달러를 부과하여 희소성을 수익화합니다. 50평방피트 미만의 소형 유닛은 2031년까지 연평균 6.12%로 성장할 것으로 예상됩니다. 50~100평방피트의 중형 유닛은 일반적인 주거 이사를 위한 수요를 충족하지만, 양극단의 압력으로 마진 압박을 받습니다. 2025년 중형 유닛은 셀프 스토리지 시장 점유율의 40.32%를 차지했습니다.

5. 지역 분석

* 북미: 2025년 전 세계 용량의 52.48%를 차지했으며, 1인당 보관 면적은 9.5평방피트입니다. 피닉스, 댈러스와 같은 공급 과잉 지역은 점유율이 82%에 머무는 반면, 규제 장벽이 있는 해안 도시들은 95%의 점유율과 연간 4~6%의 임대료 인상을 보입니다. 멕시코는 중산층 소비자의 외부 보관 채택으로 빠르게 성장하고 있습니다.
* 아시아 태평양: 5.09%로 가장 빠른 성장률을 기록하고 있으며, 중국과 인도 도시의 500평방피트 미만 아파트 크기와 60% 이상의 도시화율이 성장을 견인합니다. 일본은 고령화 인구와 습도 보호를 위한 온도/습도 조절 수요로 꾸준히 확장하고 있습니다. 호주와 뉴질랜드는 신규 건설보다는 기존 시설 통합에 중점을 둡니다.
* 유럽: 3.6%의 성장률을 보이지만 지역별 격차가 큽니다. 영국은 북미와 유사한 성숙 시장으로 1인당 4.5평방피트를 기록하는 반면, 독일, 프랑스, 스페인은 낮은 수치를 보여 Shurgard 및 Safestore와 같은 기업에게 성장 기회를 제공합니다. 중부 유럽은 전자상거래 판매자들 사이에서 수요가 증가하고 있습니다.
* 기타 지역: 라틴 아메리카, 중동, 아프리카는 전체 공급의 8% 미만을 차지하지만, 상파울루와 두바이 같은 도시에서 외국인 인구와 전자상거래 채택이 증가하면서 6~8%의 높은 성장률을 보입니다.

6. 경쟁 환경

미국 3대 부동산 투자 신탁(REITs)은 2025년 북미 전체 면적의 약 15%를 통제하며 시장은 여전히 파편화되어 있습니다. Extra Space Storage가 Life Storage를 127억 달러에 인수하며 3,800개 시설을 보유한 선두 기업으로 부상하는 등 통합이 가속화되고 있습니다. 기술은 주요 경쟁 분야로, 스마트 잠금 시스템과 가격 알고리즘은 인건비를 30% 절감하고 수익을 8~12% 증가시킵니다. Clutter 및 MakeSpace와 같은 도어 투 도어 스타트업은 물류 번들 모델을 추구하지만, 높은 밀도가 필요합니다. 유럽에서는 Shurgard와 Safestore가 중부 유럽 시장에 투자하고 있으며, Big Yellow는 런던 도심 지역에 ESG 등급의 신규 시설을 건설하고 있습니다. 아시아 태평양 지역에서는 Storefriendly와 같은 현지 기업과 REITs가 혼재되어 있습니다. 경쟁 강도는 가격 경쟁보다는 기술 채택에 달려 있으며, 데이터 우위를 가진 운영사들이 수익 관리 및 교차 판매를 극대화합니다. 소규모 독립 운영사들은 디지털화 자본 부족으로 마진 압박을받고 있으며, 이는 결국 대형 운영사들의 시장 점유율 확대로 이어질 수 있습니다. 전반적으로, 셀프 스토리지 산업은 기술 혁신과 전략적 통합을 통해 지속적인 성장을 보이며, 효율성과 고객 경험 향상에 중점을 두고 있습니다.

본 보고서는 글로벌 셀프 스토리지 시장에 대한 심층 분석을 제공합니다. 이 시장은 개인 및 기업 고객에게 유연한 조건으로 밀폐된 유닛, 컨테이너 또는 보안 야외 베이를 임대하는 맞춤형 시설을 포함하며, 임대 가능 면적과 임대 수익을 추적합니다. 온도 조절 및 일반 유닛을 모두 포함하나, 비공식 차고 임대나 제3자 미니 창고 서비스(고객이 직접 보관하는 것이 아닌, 물품 수거, 재고 관리, 반환 서비스)는 제외됩니다.

시장 성장의 주요 동력으로는 도시화와 주거 공간 축소, 이커머스 소상공인의 증가, 주거용 부동산 비용 상승, 디지털화된 비대면 임대 플랫폼의 확산, 마이크로 풀필먼트 허브로서의 셀프 스토리지 활용, 그리고 기후 변화에 대비한 자산 보존 수요 등이 있습니다. 반면, 엄격한 구역 및 토지 이용 규제, 성숙 시장의 공급 과잉, 기상 이변으로 인한 보험료 상승, 스마트 시설의 사이버 보안 위험 등은 시장 성장을 저해하는 요인으로 작용합니다.

본 보고서는 시장을 사용자 유형(개인, 기업), 보관 유형(온도 조절, 비온도 조절, 이동식/컨테이너 기반, 차량/특수), 임대 기간(단기, 중기, 장기), 유닛 크기(소형, 중형, 대형, 초대형), 그리고 지역별(북미, 남미, 유럽, 아시아 태평양, 중동, 아프리카)로 세분화하여 분석합니다.

시장 규모는 2026년 26.9억 평방피트에서 2031년 31.8억 평방피트로 성장할 것으로 예측됩니다. 특히 온도 조절 유닛은 온도에 민감한 물품 보호에 대한 프리미엄 지불 의사로 인해 연평균 6.71%로 가장 빠르게 성장하는 부문입니다. 아시아 태평양 지역은 도시화와 소형 아파트 증가 추세에 힘입어 5.09%의 연평균 성장률을 기록하며 가장 높은 성장 모멘텀을 보일 것으로 전망됩니다.

기술 플랫폼은 비대면 임대 및 스마트 잠금 시스템을 통해 인건비를 최대 30% 절감하고 동적 가격 책정을 가능하게 하여 평방피트당 수익률을 높이는 데 기여하고 있습니다. 또한, 기업 고객은 개인 고객보다 장기 임대 경향이 강하고 25~35%의 프리미엄을 지불하여 운영사의 수익 밀도를 높이는 중요한 역할을 합니다.

경쟁 환경 분석은 시장 집중도, 주요 기업들의 전략적 움직임, 시장 점유율, 그리고 Public Storage, Extra Space Storage Inc., U-Haul International Inc., CubeSmart LP 등 24개 주요 기업의 상세 프로필을 포함합니다.

본 연구는 셀프 스토리지 REIT 임원, 시설 소유주, 상업용 부동산 중개인과의 1차 인터뷰와 SEC 보고서, 무역 협회 자료, 인구 조사 데이터 등 2차 조사를 결합한 방법론을 사용합니다. 시장 규모는 국가별 시설 수와 평균 면적을 수요 풀로 전환하고 지역별 평방피트당 임대료를 적용하는 하향식 모델을 기반으로 하며, 공급업체 데이터 및 유닛 크기별 가격 검증을 통한 상향식 검증을 거칩니다. 데이터는 엄격한 검증 과정을 거쳐 매년 업데이트됩니다.

1. 서론

• 1.1 연구 가정 및 시장 정의
• 1.2 연구 범위

2. 연구 방법론

3. 요약

4. 시장 현황

• 4.1 시장 개요
• 4.2 시장 동인
  • 4.2.1 도시화 및 주거 공간 축소
  • 4.2.2 전자상거래 소규모 판매자 확산
  • 4.2.3 주거용 부동산 비용 상승
  • 4.2.4 디지털화된 비대면 임대 플랫폼
  • 4.2.5 마이크로 풀필먼트 허브로서의 셀프 스토리지
  • 4.2.6 기후 탄력적 자산 보존 수요
• 4.3 시장 제약
  • 4.3.1 엄격한 구역 설정 및 토지 이용 규제
  • 4.3.2 성숙한 대도시의 공급 과잉 지역
  • 4.3.3 극한 기후로 인한 보험료 상승
  • 4.3.4 스마트 시설의 사이버 보안 위험
• 4.4 산업 가치 사슬 분석
• 4.5 규제 환경
• 4.6 기술 전망
• 4.7 거시 경제 요인이 시장에 미치는 영향
• 4.8 포터의 5가지 경쟁 요인 분석
  • 4.8.1 구매자의 협상력
  • 4.8.2 공급업체의 협상력
  • 4.8.3 신규 진입자의 위협
  • 4.8.4 대체재의 위협
  • 4.8.5 경쟁 강도

5. 시장 규모 및 성장 예측 (단위)

• 5.1 사용자 유형별
  • 5.1.1 개인
  • 5.1.2 기업
• 5.2 보관 유형별
  • 5.2.1 온습도 조절
  • 5.2.2 온습도 비조절
  • 5.2.3 이동식 / 컨테이너 기반
  • 5.2.4 차량 및 특수 (RV, 보트, 와인)
• 5.3 임대 기간별
  • 5.3.1 단기 (3개월 미만)
  • 5.3.2 중기 (3-12개월)
  • 5.3.3 장기 (12개월 초과)
• 5.4 단위 크기별
  • 5.4.1 소형 (50평방피트 미만)
  • 5.4.2 중형 (50-100평방피트)
  • 5.4.3 대형 (100-200평방피트)
  • 5.4.4 초대형 (200평방피트 초과)
• 5.5 지역별
  • 5.5.1 북미
  • 5.5.1.1 미국
  • 5.5.1.2 캐나다
  • 5.5.1.3 멕시코
  • 5.5.2 남미
  • 5.5.2.1 브라질
  • 5.5.2.2 아르헨티나
  • 5.5.2.3 남미 기타 지역
  • 5.5.3 유럽
  • 5.5.3.1 독일
  • 5.5.3.2 영국
  • 5.5.3.3 프랑스
  • 5.5.3.4 이탈리아
  • 5.5.3.5 스페인
  • 5.5.3.6 러시아
  • 5.5.3.7 유럽 기타 지역
  • 5.5.4 아시아 태평양
  • 5.5.4.1 중국
  • 5.5.4.2 일본
  • 5.5.4.3 대한민국
  • 5.5.4.4 인도
  • 5.5.4.5 호주
  • 5.5.4.6 뉴질랜드
  • 5.5.4.7 아시아 태평양 기타 지역
  • 5.5.5 중동
  • 5.5.5.1 아랍에미리트
  • 5.5.5.2 사우디아라비아
  • 5.5.5.3 튀르키예
  • 5.5.5.4 중동 기타 지역
  • 5.5.6 아프리카
  • 5.5.6.1 남아프리카 공화국
  • 5.5.6.2 나이지리아
  • 5.5.6.3 케냐
  • 5.5.6.4 아프리카 기타 지역

6. 경쟁 환경

• 6.1 시장 집중도
• 6.2 전략적 움직임
• 6.3 시장 점유율 분석
• 6.4 기업 프로필 (글로벌 수준 개요, 시장 수준 개요, 핵심 부문, 재무 정보(사용 가능한 경우), 전략 정보, 주요 기업 시장 순위/점유율, 제품 및 서비스, 최근 개발 포함)
  • 6.4.1 Public Storage
  • 6.4.2 Extra Space Storage Inc.
  • 6.4.3 U-Haul International Inc.
  • 6.4.4 CubeSmart LP
  • 6.4.5 National Storage Affiliates Trust
  • 6.4.6 Life Storage Inc.
  • 6.4.7 Safestore Holdings PLC
  • 6.4.8 StorageMart
  • 6.4.9 Shurgard Self-Storage SA
  • 6.4.10 Big Yellow Group PLC
  • 6.4.11 Prime Storage Group
  • 6.4.12 Metro Storage LLC
  • 6.4.13 SmartStop Asset Management LLC
  • 6.4.14 Clutter Inc.
  • 6.4.15 MakeSpace Inc.
  • 6.4.16 Kennards Self Storage
  • 6.4.17 Access Self Storage Ltd.
  • 6.4.18 Urban Self Storage Inc.
  • 6.4.19 Global Self Storage Inc.
  • 6.4.20 World Class Capital Group LLC (Great Value Storage)
  • 6.4.21 Amsdell Cos./Compass Self Storage
  • 6.4.22 All Storage
  • 6.4.23 Storage King Pty Ltd.
  • 6.4.24 Storefriendly Self Storage Group

7. 시장 기회 및 미래 전망