영국 학생 숙소 시장 규모 및 점유율 분석 – 성장 동향 및 전망 (2026-2031년)

영국 학생 숙소 시장 규모 및 점유율 분석 – 성장 동향 및 예측 (2026-2031)

1. 서론 및 시장 개요

영국 학생 숙소 시장은 2025년 0.56억 달러에서 2026년 0.63억 달러로 성장할 것으로 예상되며, 2026년부터 2031년까지 연평균 성장률(CAGR) 11.88%를 기록하여 2031년에는 11억 달러에 이를 것으로 전망됩니다. 이 시장은 숙소 유형(기숙사, 임대 주택/방, 민간 학생 숙소), 위치(도심, 외곽), 임대료 유형(기본 임대료, 총괄 임대료), 예약 방식(온라인, 오프라인), 지역(잉글랜드, 스코틀랜드, 웨일스, 북아일랜드)별로 세분화되어 분석됩니다.

시장은 2019년 이후 신규 목적형 학생 숙소(PBSA) 완공이 60% 급감하면서 지속적인 공급 부족을 겪고 있으며, 이는 학생 수 증가와 맞물려 실질 임대료의 꾸준한 상승을 야기하고 있습니다. 운영사들은 공실 위험을 줄이고 안정적인 수익을 확보하기 위해 대학과의 지명 계약(nomination agreements)을 우선시하고 있으며, 이는 Unite Students의 16억 달러(13억 파운드) 규모 파이프라인의 90%를 차지하며 시장의 경기 변동에 대한 회복력을 강화하고 있습니다. 디지털 우선 예약 모델, 올인클루시브 임대 패키지, 체험형 편의시설 등은 현대 PBSA를 기존 다세대 주택(HMO)과 차별화하며 구조적인 수요 격차를 확대하고 있습니다. 시장 집중도는 중간 수준으로, 상위 5개 소유주가 전체 침대의 41%를 점유하고 있어 기관 투자자 및 틈새 전략을 위한 상당한 성장 여지가 남아있습니다.

2. 주요 시장 동인

* 핵심 대학 도시의 공급-수요 불균형: 러셀 그룹(Russell Group) 소속 대학 도시들은 심각한 숙소 부족에 직면해 있으며, 2023/24학년도에는 약 20만 명의 학생이 숙소를 구하지 못했습니다. PBSA 완공은 2019년 최고치보다 60% 낮은 수준이지만, 풀타임 학생 등록은 계속 증가하여 2024년 주요 도시 임대료를 8% 상승시켰습니다. 특히 글래스고는 연간 18-25%, 에든버러는 7-8%의 임대료 상승률을 기록하며 시장의 가격 결정력을 보여주었습니다. 비자 승인을 위해 숙소 증명이 필요한 국제 학생들은 지명 침대에 대한 단기적인 압력을 가중시키고 있습니다. 유산 보존 관련 이의 제기 및 계획 승인 지연으로 개발 기간이 6-12개월 길어지고 있어, 신속하게 승인을 확보하는 운영사들은 높은 수익을 창출하고 대학과의 관계를 강화하고 있습니다.

* 목적형 학생 숙소(PBSA) 선호도 증가: 학생들은 안전, 통합 청구서, 서비스 편의시설 등의 이점 때문에 다세대 주택(HMO)에서 전문적으로 관리되는 PBSA로 이동하고 있습니다. Unite Students는 2024년 평균 99.8%의 높은 점유율을 기록했으며, 이는 엄격해진 임차인 권리 규정으로 인해 약 10만~15만 개의 HMO 침대가 시장에서 사라진 상황에서 더욱 두드러집니다. PBSA는 새로운 HMO 허가 기준에서 면제되어 운영사들에게 구조적인 마진 우위를 제공합니다. 24시간 보안, Wi-Fi, 내용물 보험 등은 기존 주택보다 최대 20% 높은 임대료를 정당화합니다. 대학들은 숙소 품질이 학생 등록률에 영향을 미친다는 점을 인식하고 있어 대학 파트너십 파이프라인이 성장하고 있습니다.

* 경험 및 편의시설 중심 주거 공간으로의 전환: 개발사들은 이제 부티크 호텔과 유사한 디자인으로 체육관, 노래방, 옥상 테라스 등을 추가하여 디지털에 익숙한 세대를 유치하고 있습니다. Future Generation의 1.34억 달러 규모 길든 파크(Guilden Park)는 삼성 IoT 기능을 통합하여 영국 학생 숙소 시장의 최고 임대료 대역에 위치하고 있습니다. 커뮤니티 코디네이터는 웰니스 수업 및 네트워킹 이벤트를 기획하여 학생 만족도와 유지율을 높입니다. 편의시설 차별화는 15-25%의 임대료 프리미엄을 지원하여 비용 인플레이션에 대한 수익률을 완충합니다.

* 대학원생 및 국제 학생 등록 증가: 2019/20학년도 이후 국제 학생 수는 23% 증가했으며, 대학원생은 직접 임대 예약의 5분의 1을 차지합니다. 대학원생 임차인들은 사생활을 중시하고 가처분 소득이 높아 스튜디오 및 1인실 수요가 증가하고 있습니다. 2024년 1월 비자 규정 변경으로 일부 신청자의 가족 동반이 제한되었음에도 불구하고, 운영사들은 취소율이 미미하다고 보고하여 시장의 회복력을 입증했습니다. 대학들은 해외 입학생을 위한 공간을 확보하기 위해 다년 지명 계약을 체결하여 PBSA 소유주의 마케팅 비용을 절감합니다.

3. 주요 시장 제약 요인

* 역사 보존 도시의 건축 허가 병목 현상: 역사 보존 규정은 높이, 외관 재료, 밀도 등을 제한하여 이미 공급이 부족한 시장에서 승인 절차를 최대 12개월까지 지연시킵니다. 캠브리지에서는 야생동물 운동가들이 퀸즈 칼리지(Queens’ College)의 대학원생 숙소 건설을 막았고, 옥스포드에서는 고층 건물 계획에 대한 여러 항소가 제기되었습니다. 소규모 개발사들은 긴 법률 및 컨설팅 비용으로 어려움을 겪으며, 이는 자본력이 풍부한 부동산 투자 신탁(REIT)에 유리하게 작용합니다. 건축 안전법(Building Safety Act)은 화재 안전 문서화에 대한 추가적인 요구사항을 부과하여 일정을 6개월 연장시킬 수 있습니다.

* 건설 및 금융 비용 상승: 자재 인플레이션과 높은 금리는 프로젝트 타당성을 압박하며, 특히 임대료가 낮은 런던 외곽 지역에 영향을 미칩니다. 2024년 철강, 콘크리트, 기계 및 전기(M&E) 패키지 비용이 두 자릿수 상승하여 2차 도시의 침대당 총 건축 비용이 4,250-4,300달러(3,500파운드)를 넘어섰습니다. 영국 중앙은행의 금리 인상에 따라 차입 금리가 80-100bp 상승했습니다. 마진은 이제 영국 학생 숙소 시장에서 가장 수요가 많은 지역에서 프리미엄 임대료를 확보하거나 모듈식 건설 효율성을 통해 확보해야 합니다.

4. 세그먼트별 분석

* 숙소 유형: 민간 숙소의 지배력 가속화
민간 학생 숙소는 2025년 시장 가치의 55.92%를 차지했으며, 7.74%의 CAGR로 성장하여 규제 압력으로 인해 HMO가 시장에서 퇴출됨에 따라 그 선두를 더욱 확대할 것입니다. 운영사들은 가구가 완비된 객실, 예측 가능한 청구서, 안전과 웰빙을 강조하는 커뮤니티 이벤트를 제공합니다. 기숙사는 34.10%의 점유율을 유지하고 있지만, 리모델링 지연으로 신규 수용 능력 추가가 늦어지고 있습니다. 많은 대학들이 학술 투자에 자본을 투입하고 운영 의무를 전문가에게 이전하기 위해 장기 임대 또는 합작 투자를 통해 숙소 공급을 아웃소싱하고 있습니다.

* 위치: 외곽 지역 성장이 도심 핵심 지역에 도전
도심 숙소는 캠퍼스 접근성과 활기찬 편의시설 덕분에 2025년 시장 가치의 76.65%를 차지했습니다. 그러나 제한된 부지 공급, 지역 주민의 반대, 토지 프리미엄 상승으로 인해 새로운 투자는 대중교통과 연결된 외곽 지역으로 이동하고 있습니다. 외곽 프로젝트는 6.64%의 CAGR을 기록하며, 연결성과 낮은 임대료가 거리를 상쇄할 수 있음을 입증하고 있습니다. 교통 중심 설계는 셔틀 정류장이나 철도 연결을 도보 5분 이내에 배치하여 학생들의 통학 시간을 허용 가능한 수준으로 유지합니다.

* 임대료 유형: 올인클루시브 패키지의 프리미엄 채택 확대
올인클루시브 계약은 유틸리티 변동성 속에서 비용 확실성을 추구하는 학생들의 요구에 부응하여 2025년 62.10%의 점유율을 차지했으며, 7.05%의 CAGR로 성장하고 있습니다. 에너지, Wi-Fi, 보험이 포함된 패키지는 영국 청구 방식에 익숙하지 않은 해외 임차인들에게 간편한 예산 책정을 가능하게 합니다. 운영사들은 전기 및 광대역을 대량 구매하여 구매 시너지를 확보하고 마진을 보호합니다. 기본 임대료의 시장 점유율은 별도 청구가 관리 부담을 가중시키고 임차인을 가격 급등에 노출시키기 때문에 계속 감소하고 있습니다.

* 예약 방식: 온라인 채널의 예약 우위 확고화
디지털 네이티브 세대가 마찰 없는 거래를 요구함에 따라 가상 예약은 2025년 임대 계약의 71.10%를 차지했습니다. 운영사 웹사이트는 이제 3D 객실 투어, AI 챗봇, 즉석 계약 생성을 제공하여 예약 기간을 몇 시간으로 단축시켰습니다. 팬데믹은 가상 투어를 선택 사항에서 필수로 전환시켰고, 이는 지속적인 습관 변화로 이어졌습니다. 복잡한 비자 서류 작업에는 오프라인 데스크가 여전히 필요하지만, 전체 거래의 4분의 1 미만을 차지합니다.

* 지역 분석
* 잉글랜드: 런던의 프리미엄과 러셀 그룹의 학생 유치력에 힘입어 2025년 시장 가치의 32.10%를 창출했습니다. 런던은 Unite Students의 약정 파이프라인 지출의 53%를 차지하며 높은 건축 비용에도 불구하고 전략적 매력을 보여줍니다. 맨체스터와 버밍엄은 런던의 수요를 흡수하며, 대학원생 유입이 연중 점유율을 완충합니다. 옥스포드와 캠브리지와 같은 유서 깊은 도시의 계획 승인 지연은 희소성 가격을 증폭시켜 시장 전반에 걸쳐 인플레이션 이상의 임대료 상승을 지속시키고 있습니다.
* 스코틀랜드: 글래스고 임대료가 연간 18-25%, 에든버러가 7-8% 상승하는 등 공급 부족 속에서 높은 임대료 상승률을 보입니다. 보증금 반환 규정 및 임대료 동결 논쟁을 포함한 규제적 미묘함은 운영 복잡성을 높이지만, 투기적 진입을 억제하여 기존 사업자에게 이점을 제공합니다.
* 웨일스: 카디프 캠퍼스 재개발과 스완지의 기술 추진에 힘입어 꾸준한 확장을 보이지만, 시장 깊이는 다른 대규모 국가에 비해 뒤처집니다.
* 북아일랜드: 가장 작은 시장이지만, 낮은 토지 비용과 간소화된 승인 절차 덕분에 2031년까지 7.16%로 가장 빠른 CAGR을 기록할 것으로 예상됩니다. 퀸즈 대학교 벨파스트(Queen’s University Belfast)는 국제적 인지도를 높여 수익을 추구하는 PBSA 진입을 장려합니다. 건설 비용은 본토 평균보다 10-15% 낮아 개발사 마진을 높입니다.

5. 경쟁 환경

영국 학생 숙소 시장은 중간 정도의 집중도를 보이며, 소수의 주요 소유주가 상당수의 운영 침대를 통제하고 있습니다. Unite Students는 수십 년간의 대학 파트너십을 바탕으로 16억 달러 규모 개발 파이프라인의 대부분에 대한 지명 계약을 확보한 선두 운영사입니다. The Dot Group이 2024년 CRM Students를 인수한 것은 포트폴리오를 8만 개 이상의 침대로 크게 확장하며 대담한 M&A가 경쟁 환경을 빠르게 변화시킬 수 있음을 보여주었습니다.

기술은 핵심적인 역할을 하고 있습니다. Unite의 3,300만 달러 규모 PRISM 플랫폼은 수익 관리, 모바일 접근, 예측 유지보수를 결합하여 운영 비용을 절감하고 학생 만족도를 향상시킵니다. 전문가들은 대학원생 스튜디오, ESG 인증 리모델링, 종교 기반 주택과 같은 틈새시장을 공략하며 입지를 다지고 있습니다. 예를 들어 Vita Student는 디자인 중심의 인테리어와 고품격 컨시어지 서비스를 결합하여 프리미엄 가격을 책정합니다.

기관 투자자들은 인플레이션 연동 소득 흐름을 추구하며 시장에 대한 관심을 높이고 있으며, Elite United Kingdom REIT의 시장 진입이 이를 잘 보여줍니다. 건축 비용 상승과 계획 위험은 진입 장벽을 높여 개발사들이 대학이나 국부 펀드와 자본 지출을 공유하는 합작 투자를 장려합니다.

경쟁은 브랜드 차별화와 디지털 경험을 중심으로 심화될 것으로 예상됩니다. 로열티 프로그램과 객실 내 IoT에 투자하는 운영사들은 Z세대의 기대를 충족시킬 것입니다. 지속가능성 인증은 임차인의 선택과 대출 조건 모두에 영향을 미치므로, BREEAM Excellent 및 넷제로(Net-Zero) 경로는 필수적인 요소가 되고 있습니다. 데이터 분석에 투자하지 않는 시장 참여자들은 동적 가격 책정 선두 주자들이 수익 격차를 심화시킴에 따라 가격 결정력이 약화될 수 있습니다. 전반적으로 재무 건전성, 기술 역량, 대학과의 연계가 영국 학생 숙소 시장 리더십의 다음 단계를 정의할 것입니다.

6. 최근 산업 동향

* 2024년 2월: Unite Group은 러셀 그룹 도시와 런던에 집중된 7,327개 침대 규모의 16억 달러(13억 파운드) 개발 파이프라인을 발표했으며, 개발 비용의 90% 이상이 뉴캐슬 대학교와의 합작 투자를 포함한 대학 파트너십을 통해 지원됩니다.
* 2024년 8월: Global Student Accommodation Group (GSA)과 Harrison Street은 영국 연기금으로부터 브리스톨 PBSA 자산 2개(Print Hall 및 Unity Street, 약 500개 침대)를 인수했으며, HSBC가 은행 부채 자금을 제공하여 브리스톨 대학교 템플 쿼터 엔터프라이즈 캠퍼스 근처 GSA의 입지를 강화했습니다.
* 2024년 7월: Future Generation은 길드포드에 1.342억 달러(1.1억 파운드) 규모의 길든 파크(Guilden Park) 개발을 완료했으며, 삼성 기술 파트너십, 노래방, 개인 식사 시설, 옥상 테라스가 있는 시그니처 스카이 라운지를 갖춘 533개 침대를 제공합니다.
* 2024년 1월: 영국 정부는 대학원생의 가족 동반을 제한하는 졸업 비자 정책 변경을 시행했습니다. 주로 인도와 나이지리아 출신 신청자에게 영향을 미쳤지만, 운영사들은 1인실 중심의 숙소 제공으로 인해 직접적인 영향은 제한적이라고 보고했습니다.

본 보고서는 영국 학생 숙박 시장에 대한 심층 분석을 제공하며, 시장의 주요 동인, 제약 요인, 성장 예측 및 경쟁 환경을 포괄적으로 다루고 있습니다.

영국 학생 숙박 시장은 2026년 0.63억 달러 규모에서 2031년까지 연평균 11.88%의 성장률을 기록하며 1.1억 달러에 이를 것으로 전망됩니다. 특히, 목적형 학생 숙소(PBSA) 부문이 2031년까지 연평균 7.74%로 가장 빠른 성장을 보일 것으로 예상됩니다.

시장 성장의 주요 동인으로는 주요 대학 도시의 공급 부족, 목적형 학생 숙소(PBSA)에 대한 선호도 증가, 경험적이고 편의시설이 풍부한 주거 공간으로의 전환이 있습니다. 또한, 졸업 후 비자(Graduate Route visa) 정책 이후 대학원생 및 유학생 등록 증가, 대학과의 지명 계약 파트너십, 그리고 지분 분할 소유 투자 플랫폼의 등장이 시장 확대를 견인하고 있습니다.

반면, 시장의 제약 요인으로는 유서 깊은 도시에서의 건축 허가 병목 현상, 건설 및 자금 조달 비용 상승, 신규 PBSA 건설에 대한 지역 사회의 반대(NIMBY 현상), 그리고 졸업 후 취업 비자 정책 변경 가능성이 있습니다.

보고서는 숙박 유형(기숙사, 임대 주택/방, 개인 학생 숙소), 위치(도심, 외곽), 임대 유형(기본 임대료, 총괄 임대료), 모드(온라인, 오프라인) 및 지역(잉글랜드, 스코틀랜드, 웨일스, 북아일랜드)별로 시장을 세분화하여 분석합니다. 포터의 5가지 경쟁 요인 분석, 가치/공급망 분석, 규제 및 기술 동향도 포함됩니다.

경쟁 환경 섹션에서는 시장 집중도, 주요 기업들의 전략적 움직임, 시장 점유율 분석을 다룹니다. Unite Students, iQ Student Accommodation, Vita Student, GSA 등 20개 주요 서비스 제공업체의 프로필이 상세히 제시됩니다. 건설 비용 상승, 기술 요구 사항 증가, 대학 파트너십의 필요성 등으로 인해 PBSA 부문에서 The Dot Group의 CRM Students 인수와 같은 통합 움직임이 활발합니다.

시장 기회 및 미래 전망으로는 8주 이하의 초유연 단기 임대 모델과 ESG 인증을 받은 ‘친환경’ 숙소가 높은 임대료 프리미엄을 받을 수 있다는 점이 부각됩니다. 학생들 사이에서는 유틸리티, Wi-Fi, 보험 등이 포함되어 예산 책정이 용이한 총괄 임대료 패키지가 인기를 끌고 있으며, 2025년에는 전체 세입자의 62.10%가 이를 선택할 것으로 예상됩니다. 지역별로는 북아일랜드가 2026년부터 2031년까지 연평균 7.16%로 가장 빠른 성장을 기록할 것으로 전망됩니다.

본 보고서는 영국 학생 숙박 시장의 역동적인 변화와 성장 잠재력을 명확히 제시하며, 이해관계자들이 전략적 의사결정을 내리는 데 필요한 심층적인 통찰력을 제공합니다.

1. 서론

• 1.1 연구 가정 및 시장 정의
• 1.2 연구 범위

2. 연구 방법론

3. 요약

4. 시장 환경

• 4.1 시장 개요
• 4.2 시장 동인
  • 4.2.1 주요 대학 도시의 공급-수요 격차 심화
  • 4.2.2 맞춤형 학생 숙소(PBSA) 선호도 증가
  • 4.2.3 경험 중심 및 편의시설이 풍부한 주거 공간으로의 전환
  • 4.2.4 졸업 후 비자(Graduate Route visa) 이후 대학원생 및 유학생 등록 증가
  • 4.2.5 지명 계약을 위한 대학 파트너십 (과소 보고됨)
  • 4.2.6 부분 소유권 투자 플랫폼의 출현 (과소 보고됨)
• 4.3 시장 제약
  • 4.3.1 유서 깊은 도시의 건축 허가 병목 현상
  • 4.3.2 건설 및 금융 비용 증가
  • 4.3.3 새로운 PBSA에 대한 지역 사회 저항 (“내 뒷마당에는 안 돼”) (과소 보고됨)
  • 4.3.4 졸업 후 취업 비자 정책의 잠재적 변경 (과소 보고됨)
• 4.4 가치 / 공급망 분석
• 4.5 규제 환경
• 4.6 기술 전망
• 4.7 포터의 5가지 경쟁 요인
  • 4.7.1 신규 진입자의 위협
  • 4.7.2 공급자의 교섭력
  • 4.7.3 구매자의 교섭력
  • 4.7.4 대체재의 위협
  • 4.7.5 산업 내 경쟁

5. 시장 규모 및 성장 예측

• 5.1 숙소 유형별
  • 5.1.1 기숙사
  • 5.1.2 임대 주택 또는 방
  • 5.1.3 사설 학생 숙소
• 5.2 위치별
  • 5.2.1 도심
  • 5.2.2 외곽
• 5.3 임대 유형별
  • 5.3.1 기본 임대료
  • 5.3.2 총 임대료
• 5.4 방식별
  • 5.4.1 온라인
  • 5.4.2 오프라인
• 5.5 지역별
  • 5.5.1 잉글랜드
  • 5.5.2 스코틀랜드
  • 5.5.3 웨일스
  • 5.5.4 북아일랜드

6. 경쟁 환경

• 6.1 시장 집중도
• 6.2 전략적 움직임
• 6.3 시장 점유율 분석
• 6.4 회사 프로필 (글로벌 개요, 시장 개요, 핵심 부문, 재무 정보(사용 가능한 경우), 전략 정보, 주요 기업의 시장 순위/점유율, 제품 & 서비스, 최근 개발 포함)
  • 6.4.1 유나이트 스튜던츠
  • 6.4.2 iQ 학생 숙소
  • 6.4.3 스튜던트 루스트
  • 6.4.4 비타 스튜던트
  • 6.4.5 글로벌 학생 숙소 (GSA)
  • 6.4.6 스케이프 UK
  • 6.4.7 캠퍼스 리빙 빌리지 UK
  • 6.4.8 엠피릭 학생 부동산
  • 6.4.9 콜리지에이트 AC
  • 6.4.10 CRM 스튜던츠
  • 6.4.11 다우닝 스튜던츠
  • 6.4.12 프레시 스튜던트 리빙
  • 6.4.13 호스트 학생 주택
  • 6.4.14 A2도미니언 스튜던트
  • 6.4.15 니도 스튜던트
  • 6.4.16 프라임 스튜던트 리빙
  • 6.4.17 더웬트 스튜던츠
  • 6.4.18 어바니스트
  • 6.4.19 드웰 스튜던트 리빙
  • 6.4.20 맨션 스튜던트

7. 시장 기회 & 미래 전망